EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO – UM DIREITO DO COPROPRIETÁRIO

Extinção do condomínio

É muito comum que duas ou mais pessoas sejam proprietárias de um mesmo imóvel que, pela sua metragem, é indivisível, ou seja, não pode ser dividido em duas ou mais partes.

Tal situação ocorre, principalmente, pelo recebimento da herança, em que os herdeiros passam a ser dono de um percentual do imóvel deixado pelo falecido, normalmente, o pai ou a mãe. Assim, aquele imóvel que antes pertencia apenas a uma pessoa, passa a pertencer a várias pessoas ao mesmo tempo. Quando isso acontece, temos o chamado condomínio de proprietários.

Não se trata, portanto, de condomínio edilício, onde cada um é dono de um imóvel individualizado dentro de um prédio ou de um condomínio horizontal, cujos proprietários se unem para dividir as despesas comuns. Trata-se da situação em que um imóvel possui dois ou mais proprietários.

Nesse caso, o que pode ser feito se não há entre os coproprietários consenso sobre a destinação daquele imóvel e se tal imóvel não pode ser dividido comodamente entre os coproprietários?

Se os coproprietários não chegarem a um acordo que o imóvel será alugado e o produto da locação dividido; ou que apenas um, ou alguns dos herdeiros residirão no imóvel, pagando ou não aluguel aos demais coproprietários; ou qualquer outra destinação, a solução é a extinção do condomínio através da propositura de uma ação judicial.

O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.322 assim dispõe:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-lo a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.”

Assim, verifica-se que para ser possível a extinção do condomínio, necessário primeiro que a coisa, ou no caso aqui tratado, o imóvel, seja indivisível, não sendo possível, portanto, a divisão do imóvel em duas ou mais partes.

Nesse caso, importante esclarecer que cada município possui uma legislação própria a respeito do tamanho mínimo de cada imóvel, sendo a regra que cada imóvel não possua tamanho inferior a 360,00 m2. Nesse caso, só será divisível o imóvel que tenha ao menos 720,00 m2, pois assim seria possível transformar em dois imóveis de 360,00 m2 cada, cumprindo o que determina a lei local. Sendo inferior a tal tamanho, no exemplo acima citado, o imóvel é indivisível.

Sendo indivisível, necessário saber se um dos coproprietários tem condições e interesse em adquirir a parte dos demais. Para que tal requisito seja devidamente cumprido, o ideal é que todos os coproprietários sejam notificados a manifestarem o interesse na aquisição das demais cotas-partes.

Não havendo condições de um coproprietário adquirir a parte dos demais e sendo o imóvel indivisível, é possível a extinção do condomínio por meio da alienação particular ou através de hasta pública do imóvel, após a propositura da competente ação de extinção de condomínio.

Nesse ponto, importante deixar claro que basta a vontade de um único coproprietário para que seja possível a propositura da ação de extinção de condomínio, não valendo a opinião da maioria, pois ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. Dessa forma, se forem 5 (cinco) irmãos coproprietários, e apenas 1 (um) quiser vender sua cota-parte, contra a vontade dos outros 4 (quatro) irmãos coproprietários, ainda sim será determinada a extinção do condomínio, podendo, nesse caso, os 04 (quatro) irmãos comprarem a cota-parte do irmão que pretende vender o imóvel, permanecendo o condomínio somente entre os 04 (quatro) coproprietários.

Proposta a ação judicial de extinção de condomínio e comprovado que não houve acordo para a aquisição por um único coproprietário, o imóvel será avaliado e em seguida levado para alienação particular ou hasta pública (leilão ou praça), devendo ser observada a questão preferencial disposta na lei para a aquisição do imóvel, sendo que:

1) o condômino tem preferência em relação ao estranho em condições iguais de oferta. Assim, se um coproprietário fizer uma oferta idêntica a um estranho, o coproprietário adquirirá o imóvel;

2) Se forem dois coproprietários disputando a aquisição do bem em hasta pública, terá preferência aquele que tiver construído benfeitorias mais valiosas no imóvel; e

3) Também no caso de disputa entre dois coproprietários, porém não havendo benfeitorias por qualquer deles, terá preferência aquele que tiver o quinhão maior, ou seja, uma cota-parte maior do imóvel.

Vendido o imóvel e pago o preço, serão deduzidas todas as despesas e o preço será dividido entre os coproprietários na proporção da cota-parte de cada um.

Aplicam-se as regras relativas à extinção do condomínio de imóvel a todo bem que esteja em condomínio e que seja indivisível, como por exemplo, veículos.

Em suma, se você possui um bem indivisível juntamente com outros coproprietários e pretende vende-lo, a lei resguarda seu direito, bastando que você procure um advogado especialista no assunto para as medidas cabíveis.

O Autor é advogado, sócio proprietário do escritório Egg Nunes Advogados Associados